有一种东西再打压也没有用，那就是房地产!

国庆节回去老家，发现以前觉得很贵的房子都已经从1万涨到2万了，要是说后悔，估计所有人最后悔的就是没听那个老人的话买房子。

而现在的情形更是扑朔迷离，一个是房子确实是涨的太多了，再下去估计下一代美女只能学习去找紫金矿业了。所以，最近可以看到政府对于房地产的三条红线，不弄死几个房地产房地产商看来是不足于平民愤了，这就是连恒大都害怕的结局，而目前来看，泰禾等几个地产商在评级中展望负面，都是进入死局的候选公司。

对于购房者来说，一个共识就是已经过了炒房的最佳时间，但对于自用的可能还是越早越好。很多人也是这样想的，国庆节之前传出控制房地产信贷就是一个证明。而买房的特别要留意，不要购买风险地产商的房子，也许你买了就是送他!他死了，你什么都得不到。

涉房类信贷资金严监管再现。日前，第一财经记者了解到，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

“最近，行内对涉房类贷款有了新要求，即严格控制贷款规模增长，但具体没有量化。”一位国有大行交易银行部总经理对记者称。

还有一位国有大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例可能是30%左右。

另一方面，房地产是金融系统最优质的资产，也是中国目前最优质的资产。

央行数据显示，截至2020年上半年末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，其中，个人住房贷款余额32.36万亿元，约占总余额的68%，同比增长15.7%。

工商银行个人住房贷款总额5.49万亿，占个人贷款总额的81.1%，占贷款总额30%。

招商银行个人住房贷款总额1.2万亿，占零售贷款总额的48.3%，占贷款总额24.7%。

平安银行个人住房贷款总额0.46万亿，占个人贷款总额的32.6%，占贷款总额18.4%。

农业银行个人住房贷款总额4.42万亿，占个人贷款总额的75.8%，占贷款总额30.3%。

建设银行个人住房贷款总额5.59万亿，占个人贷款总额的81.4%，占贷款总额33.9%。

所以，一句话，房地产也不能跌!!

中国房地产市场焦点:新融资管控下开发商杠杆水平将改善

8 月全国房地产销售增长持续上升。受稳健的住房需求和经济增速回升的推动，

8 月份合约销售额同比增速(3 个月移动平均值)从 6 月份的 9.4%和 7 月份的 15.1%上 升至 18.9%。在 70 家受评开发商中，我们跟踪的 30 家受评开发商的 8 月份合约销 售额同比增速继续超过全国合约销售额增速，从 7 月份的 19.0%增至 23.9% (3 个月 移动平均值)。我们预计凭借更强的执行力和更为顺畅的融资渠道，2020 年下半年70 家受评开发商可继续提升其市场份额。

至 2021 年受评开发商杠杆将改善，但利润率将收缩。我们预计随着开发商加快收 入确认以及在趋严的监管下债务增长放缓，2020-21 年开发商的加权平均收入/调整 后债务比率将优于截至 2020 年 6 月 30 日 12 个月的水平。与此同时，开发商的加 权平均利润率在持续的住房限价调控下将有所收窄。

受评开发商的境外债券发行规模由 7 月份的高水平回落。9 月份 9 家开发商在境外 发行了 28 亿美元债券，较 7 月的 59 亿美元和 8 月的 41 亿美元有所回落。

8 月份流动性压力指标保持稳定。8 月中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子 指标总体稳定在 20.3%。该指标转弱的原因是剔除了两家不再归类为房地产开发商 的公司。除了上述调整，该指标总体保持稳定。

8 月 25 日至 9 月 25 日共有 7 次对中国房地产开发商的评级行动。期间我们采取了4 次正面评级行动和 1 次负面评级行动。我们还向两家开发商授予了首次评级。

8 月全国房地产销售增长持续上升

8 月全国合约销售额 (3 个月移动平均值) 继续强劲增长，同比增速为 18.9%，而 6 月和 7 月增速分别为 9.4%和 15.1%(图表 1)。与此同时，8 月销量(3 个月移动平均值)增长 8.7%，6 月和 7 月分别增长 4.1%和 7.2%。在 6、7 月分别增长 12.6%和 17.7%之 后，8 月份单月全国合约销售额同比强劲增长 29.4%。

随着普通住宅需求维持强劲以及经济增速回升，我们预计未来 6-12 个月全国房地产合约销售额 (过去 12 个月平均) 将小幅上 升。我们还预计 2021 年第一季度销售增速将强劲，原因是第 2020 年第一季度的基数较小。

各线城市房价同比增速仍然较小。我们跟踪的二线城市房价同比增速从 7 月的 5.3%放缓至 8 月的 5.2%，同期三四线城市的增 速则持平于 4.4% (图表 2)。只有一线城市的房价增速从 6 月和 7 月的 3.3%和 3.6%进一步上升至 8 月的 3.9%。尽管如此，一线 城市的房价同比增速仍低于二线和三四线城市。

在 70 家受评开发商中，我们跟踪的 30 家开发商 8 月份的合约销售额 (3 个月移动平均值) 同比增长 23.9%，高于 7 月份的19.0%，继续超过全国合约销售额增速。特别是，2020 年前 8 个月 30 家开发商中合约销售额同比实现正增长的开发商共有 24家(图表 3)。

我们预计，未来 12-18 个月受评开发商将凭借更强的销售执行力、稳固的品牌实力、庞大的规模和更为顺畅的融资渠道继续提 升其市场份额。同时，实力较弱的开发商很可能因行业整合而被挤出市场。

至 2021 年受评开发商杠杆将改善，但利润率将收缩

在我们评级的 70 家开发商中，我们评估了 55 家 2020 年 8 月 31 日前公布中期业绩的 B-Baa 评级的中国房地产开发商 1。过去2-3 年强劲的合约销售表现将支持这 55 家开发商的收入增长。与此同时，由于监管部门对开发商新借款渠道的监控趋严，债 务增速将从 2019 年的高位显著放缓。在 2021 年上半年，这些开发商的信用质量略有转弱，原因是第一季度疫情爆发导致收 入确认和 EBIT 生成下降。

我们预计这些开发商的加权平均收入/调整后债务比率(图表 4)将从截至 2020 年 6 月 30 日 12 个月的 62%和 2019 年全年的63%改善至 2020-21 年的 66%-72%。上述指标将改善的原因是开发商加快项目竣工及收入确认并控制其债务增长。

由于单位土地成本上升和住房限价政策，开发商的加权平均利润率将从截至 2020 年 6 月 30 日 12 个月的 29%和 2019 年全年 的 31%收窄至 2020 年和 2021 年全年的 28%左右。

开发商的加权平均 EBIT/利息比率将从截至 2020 年 6 月 30 日 12 个月的 2.9 倍和 2019 年全年的 3.1 倍小幅升至 2020 年和 2021年全年的 3.0 倍-3.3 倍。这一指标上升的原因是收入增长抵消了同期毛利润率下降的影响，推动了 EBIT 增长

受评开发商的境内外债券发行放缓

彭博数据显示，9 月份(截至 9 月 25 日) 受评开发商境外债券发行额回落至 28 亿美元，而 7 月和 8 月分别为于 59 亿美元和 41亿美元。

9 月份境内债券发行也有所放缓。2020 年 9 月(截至 9 月 25 日)，受评开发商的境内债券发行额从 8 月的人民币 257 亿元 (38亿美元) 降至人民币 164 亿元(24 亿美元)。

我们预计，开发商仍可通过境内外债券发行来进行再融资，但由于监管部门对开发商获得新贷款的渠道进行控制，债券发行 将受到更严格的审查。境内外投资者将更偏好信用质量良好的发行人。

我们预计受评开发商能够继续通过境内外发债进行再融资，尤其是具备优质房地产项目和财务状况健康的企业。

8 月份流动性压力指标保持稳定

随着房地产销售的强劲回升以及开发商在境内外市场发行新债实施再融资，8 月份受评中国开发商的流动性保持稳定。

我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从 7 月的 19.7%小幅升至 8 月的 20.3%。但该指标转弱的原因是剔除 了两家不再归类为房地产开发商的公司。剔除了上述调整，该指标总体保持稳定 (图表 6)。

截至 8 月底，59 家高收益评级开发商中，有 12 家开发商的流动性较弱。

受评开发商未来 12 个月的再融资需求依然较高，自 2020 年 10 月 1 日起的 12 个月内将有约 556 亿美元的境内债券和 472 亿美 元的境外债券到期或可回售 (图表 7)。我们预计大多数受评开发商可顺利完成再融资或偿付即将到期债务。2020 年 5 月起境 外资本市场已重启，这将有助于开发商应对其即将到期债务。但评级较低(B3 或更低)的开发商将面临的再融资风险将高于同 业。

8 月 25 日至 9 月 25 日共有 7 次对中国房地产开发商的评级行动

8 月 27 日，我们向华南城控股有限公司(华南城)授予 B2 的公司家族评级，展望为稳定。该评级反映了公司在中国综合物流和贸易中心的业务增长和良好的盈利能力，但受其地域集中度、疲软的信用指标和流动性所影响。

8 月 31 日，我们将宝龙地产控股有限公司 (B1/正面) 的评级展望从稳定调整为正面，反映了我们预计未来 12-18 个月宝龙的信 用指标将会得到改善，同时其不断扩大的投资型房地产组合将增强其经常性租金收入，进而支持其现金流稳定性及盈利能 力。

9 月 4 日，我们向荣安地产股份有限公司 (荣安地产) 授予 B2 公司家族评级，评级展望为稳定。该评级反映了其作为浙江省宁 波市住宅开发商的经营记录和的优质土地储备，但将受限于其较小的运营规模、高地域集中度以及较窄的融资渠道。

9 月 10 日，我们将龙湖集团控股有限公司 (龙湖) 的发行人评级从 Baa3 上调至 Baa2，反映了其在各个业务周期中维持强劲运 营和财务业绩的能力，也反映了公司实行节制有度和审慎的财务管理策略。

9 月 16 日，我们将江苏中南建设集团股份有限公司的公司家族评级从 B2 上调至 B1，评级展望为稳定。评级上调反映我们预 计未来 12-18 个月中南建设的信用指标将继续增强，亦反映中南建设的融资渠道有所改善，同时减少对信托融资的依赖。

9 月 17 日，我们将华夏幸福基业股份有限公司 (华夏幸福，Ba3/负面) 的展望从稳定调整为负面，反映了我们对公司运营业绩 和流动性转弱以及未来 12-18 个月复苏速度不确定性的担忧。

9 月 18 日，我们向碧桂园控股有限公司授予 Baa3 的发行人评级，并撤销其 Ba1 的公司家族评级。同时，我们将其高级无抵押 债务评级从 Ba2 上调至 Baa3。该评级反映了我们预计碧桂园将会保持在房地产开发领域领先的市场地位，同时维持审慎的财 务管理。上调高级无抵押债务评级反映了其信用多元化程度的改善，从而缓冲了结构性从属风险。

截至 2020 年 9 月 25 日，在 70 家受评开发商中，54 家的展望稳定，5 家展望正面，11 家展望负面。